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京津冀房产投资三大节点千万别错过

时间:2018-11-07 16:00:20 来源:互联网 阅读:2次

京津冀房产投资三大节点千万别错过!

最近有三条房地产消息值得持续关注:

第一条是首套利率将提高到基准利率的1.05倍。意味着刚需购房也将不再处于政府的鼓励范围之内,也就说政府目前根本就不鼓励你购买住房,不管你是自住还是投资。可见,至少在未来相当长的一段时间内,购房成本将持续提升。

第二条就是著名的共有产权房改革。北京市政府宣布将剩余的20多万套自住房全部调整为共有产权房,也就是说未来购买的自住房将不再是个人全部产权,而是与政府共有,而且由五年禁售条例。

第三条那就是雄安新区将不再只是公租房,而是会采用先租后买的模式,预定时间为10年。也就说你可以先租十年,然后再行购买。其实早在保定5月23日的时候,就提出过通过双限拿地的项目购房后禁售十年的规定。

其实自从2016年年底经济会议以来,中央就提出房子是拿来住的,而不是拿来炒的,从而拉开新一轮房地产调控的序幕。

不管是限购限贷升级,还是大幅度提高二套房首付及利率,后面又开始推出租售同权,集体建设用地建设集体租赁房等,所有人都似乎感觉到了政策的冷意,中国是不是已经到了不需要购房的地步了?未来的住房制度是不是已经到了要重新回到租房时代了?房价会不会出现暴跌?

然而到了最近,北京市政府开始宣布推出共有产权房制度,将剩余的所有自住房改革成为共有产权房,并有五年禁售的政策, 这是地方政府首次开始有了房产参股的意识。然后雄安新区开始传来十年可售的消息。这一切的动作背后可能意味着天下没有白吃的午餐。在这一次住房制度的大变革中,可能隐含着一系列关键的政策转折点期限。

我认为未来京津冀房产投资可能将面临三个关键政策节点:

第一个关键节点:三年期限,从2018年-2020年,北京商住及环北京极有可能迎来全面解禁。

在这个关键节点期限内,至少有三件事是息息相关的。一个是北京产业及人口疏散,解决北京大城市病,要在未来这三年内彻底解决。第二个是环北京河北地区大多有三年限购要求。第三个是集体建设用地建设租赁房三年内必须要有初步成就。

因此我们可以初步预判,到了2020年

京津冀房产投资三大节点千万别错过

,北京产业布局基本完成,城市人口得到有效控制,大部分中低收入者的居住问题基本得到解决。

未来三年最有可能的政策松绑:北京商住市场限购解除以及环北京限购解除。

一个是随着北京人口及产业的疏解,北京商住的限购已经逐渐失去意义,而且商住限购政策就目前已经开始导致北京商办用地及物业的市场严重过剩,大量商办项目存在极大的去化困难,同时也会极大的冲击北京写字楼市场。因此北京商住限购三年已经是一个极限。

第二个随着北京产业疏解,大量外来人口将在环北京置业工作及生活,本来环北京限购三年只是为了预防大量炒房推动房价快速上涨,从而导致产业疏解存在高房价成本。而随着产业疏解逐渐到位,环北京限购已经也逐渐失去意义,加上环北京自身经济基础薄弱,限购三年也是一个极限。

所以未来三年,北京商住市场及环北京市场是最有可能迎来回暖的一个重要时间节点。

第二个关键节点:五年期限,从2018年到2022年,北京住宅解禁。

北京共有产权房及大部分保障房在未来五年将逐渐迎来解禁期,政府有望从中获取高收益,因此在2022年最有可能的是北京住宅迎来限购取消,房价从而会出现一次跳跃期,地方政府由于共有产权房的大量高价交易从而有可能获取较高的房价分成和税收。

因此我个人判断2022年,将会是北京住宅取消限购的一个关键节点,核心关键就是共有产权房的大规模推广。

其实北京限购从2010年开始,已经历经7年,在过去的7年,北京房价不仅没有下降,反而迅速上涨,这是由于北京过多集中全国资源所导致的必然结果。一句话,北京房价不会出现暴跌的情况,目前所有的政策,都不过是一种人为的控制及拖延。

这种控制及拖延的目的,有两个:一个是要完善本市户籍的中低收入者的住房体系,最关键的就是要建立租售同权以及通过集体建设用地来增加租赁房,彻底解决中低收入者的住房问题及孩子教育问题,这是需要保障的那部分。另外一个部分就是要大力推广共有产权房,尤其是要大力增加共有产权房的供应,通过共有产权房来和市场共分房价暴涨的红利。

从本质上讲,政府是一个方面通过租赁房的租售同权来保障中低收入者的居住问题,另外一个方面则是通过共有产权房来获取未来可能的房价暴涨红利。

因此未来5年将会是北京住宅投资的一个关键节点,在这五年内,政策将不会有大的变化和放松。但只要能够坚持五年,我个人判断,北京房价将可能会在2022年迎来极大的暴涨机遇。

第三个关键节点:十年期限,从2018年到2028年,京津冀城市带基本形成。

未来十年可能将是京津冀城市带形成的关键时期。随着大会胜利召开,京津冀协同发展一系列利好政策将陆续出台,从而揭开京津冀建设的快速发展期,未来十年,京津冀房产投资将会是一个极大的获利期。

中央政务区、雄安新区、北京区以及京津冀协同发展区,这是未来京津冀城市带的四大核心功能区,将在未来十年逐渐呈现,相信在未来十年,京津冀城市带将会是整个中国经济发展、人口集聚、产业集中度最高的地区。

总之而言,关于未来京津冀房产投资,一句话总结:投资北京商住及环北京地区,三年可期。投资北京住宅,五年可期。投资环雄安,十年可期。

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